¿Se paga solo con tu ahorro?
Tu ahorro paga primero los gastos de cierre (3% si lo reservas) y el resto es la cuota inicial. El banco presta la diferencia, hasta 70% del precio. Si el arriendo neto cubre la cuota, neto mensual ÷ cuota ≥ 100%, se paga solo.
Ahorro necesario para que se pague solo
Lo mínimo que debes tener ahorrado para que la cuota quede igual o por debajo del arriendo neto, incluyendo gastos de cierre y respetando el préstamo máximo de 70%.
Busca precios hasta
El precio más alto que se paga solo con tu ahorro, según la rentabilidad neta del inmueble. Con más rentabilidad, el arriendo soporta un crédito más grande y puedes comprar algo más caro.
Retorno sobre tu ahorro
Lo que gana tu dinero el primer año: flujo de caja (si es negativo, lo que pones de tu bolsillo resta) más lo que abonas a capital del crédito más la valorización supuesta (plusvalía de la ciudad o, si no hay dato, la inflación), dividido por lo que pusiste (cuota inicial y gastos de cierre). Muestra el efecto del apalancamiento.
Rentabilidad neta
Canon anual menos administración (si la paga el propietario), predial, seguro, mantenimiento y comisión de la inmobiliaria, dividido por el precio.
Plusvalía según el vendedor
Es un dato histórico, no una valorización de mercado, y no la usamos para proyectar. Sale de la última compraventa en el certificado de tradición y libertad. (precio ÷ (compra + mejoras))^(1 ÷ años) − 1. Si el vendedor remodeló, sumamos lo que invirtió para no inflar la cifra. Si en la escritura se declaró un valor bajo, sale más alta de lo real.
¿Está bien el precio?
Usamos una regla simple: el arriendo mensual debe ser al menos 0,55% del precio (6,6% al año antes de costos). Si está por debajo, mostramos el precio con el que llegaría a ese nivel, como referencia para ofertar o para vender más rápido.
Rentabilidad total
Rentabilidad bruta más la valorización supuesta (plusvalía de la ciudad o la inflación): lo que rinde el inmueble por arriendo y valorización juntos, sin financiación.
Vivienda urbana (Ley 820 de 2003)
El canon sube una vez al año y como máximo el IPC del año anterior. Para terminar al vencimiento, el arrendador avisa con 3 meses de anticipación.
Contrato comercial
Lo rige el Código de Comercio. Después de 2 años el inquilino tiene derecho de renovación salvo causales legales, y el preaviso es de 6 meses. El incremento se pacta libremente.
Al comprar, el contrato sigue
La venta no termina el arriendo: el comprador asume el contrato con el mismo inquilino y condiciones. Pide la cesión del contrato y notifica al inquilino.