¿Se paga solo con tu ahorro?
Tu ahorro paga primero los gastos de cierre (3% si lo reservas) y el resto es la cuota inicial. El banco presta la diferencia, hasta 70% del precio. Si el arriendo neto cubre la cuota, neto mensual ÷ cuota ≥ 100%, se paga solo.
Ahorro necesario para que se pague solo
Lo mínimo que debes tener ahorrado para que la cuota quede igual o por debajo del arriendo neto, incluyendo gastos de cierre y respetando el préstamo máximo de 70%.
Busca precios hasta
El precio más alto que se paga solo con tu ahorro, según la rentabilidad neta del inmueble. Con más rentabilidad, el arriendo soporta un crédito más grande y puedes comprar algo más caro.
Retorno sobre tu ahorro
Lo que gana tu dinero el primer año: flujo de caja (si es negativo, lo que pones de tu bolsillo resta) más lo que abonas a capital del crédito más la valorización supuesta (plusvalía de la ciudad o, si no hay dato, la inflación), dividido por lo que pusiste (cuota inicial y gastos de cierre). Muestra el efecto del apalancamiento.
Rentabilidad neta
Canon anual menos administración (si la paga el propietario), predial, seguro, mantenimiento y comisión de la inmobiliaria, dividido por el precio.
Historia del precio
Lo que el vendedor pagó en la última compraventa (según el certificado de tradición o lo que él dice), lo que invirtió en mejoras y lo que pide hoy. No calculamos un porcentaje con eso ni lo usamos para proyectar: no dice cuánto subirá el inmueble, y si en la escritura se declaró un valor bajo, la diferencia se ve más grande de lo real.
¿Está bien el precio?
Usamos una regla simple: el arriendo mensual debe ser al menos 0,55% del precio (6,6% al año antes de costos). Si está por debajo, mostramos el precio con el que llegaría a ese nivel, como referencia para ofertar o para vender más rápido.
Rentabilidad total
Rentabilidad bruta más la valorización supuesta (plusvalía de la ciudad o la inflación): lo que rinde el inmueble por arriendo y valorización juntos, sin financiación.
Vivienda urbana (Ley 820 de 2003)
El canon sube una vez al año y como máximo el IPC del año anterior. Para terminar al vencimiento, el arrendador avisa con 3 meses de anticipación.
Contrato comercial
Lo rige el Código de Comercio. Después de 2 años el inquilino tiene derecho de renovación salvo causales legales, y el preaviso es de 6 meses. El incremento se pacta libremente.
Al comprar, el contrato sigue
La venta no termina el arriendo: el comprador asume el contrato con el mismo inquilino y condiciones. Pide la cesión del contrato y notifica al inquilino.